Que faire d'une passoire thermique classée F ou G ?

Classé F ou G ? Le calendrier, les travaux et les aides pour en sortir.

Si votre logement est classé F ou G au DPE, il est considéré comme une passoire thermique. Concrètement, vous avez deux options : engager des travaux d'isolation et de chauffage pour remonter d'une ou plusieurs classes, ou subir des restrictions progressives à la location. Voici ce que dit la réglementation et par quoi commencer.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?

Une passoire thermique est un logement dont l'étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche la lettre F ou G, les deux plus mauvaises notes de l'échelle. En pratique, ces logements consomment beaucoup, souvent au-delà d'environ 330 kWh par m2 et par an d'énergie primaire. Le froid en hiver, la surchauffe en été et des factures élevées en sont les signes les plus courants.

Le classement ne dépend pas seulement du chauffage. Il tient compte de l'isolation des murs, de la toiture, des fenêtres, du système de production d'eau chaude et de la ventilation. Un même logement peut donc passer de G à E en traitant plusieurs postes à la fois. Pour comprendre comment cette note est calculée et ce qu'elle recouvre, consultez notre page comprendre le DPE.

Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?

C'est là que le sujet devient sensible. D'après service-public.fr, la location des logements classés G est interdite depuis 2025 pour les nouveaux contrats. Un calendrier de durcissement s'applique ensuite, visant d'abord les logements F, puis les logements E. Autrement dit, la contrainte remonte progressivement l'échelle des lettres au fil des années.

Ce que cela signifie pour un propriétaire bailleur : un logement qui reste en G ne peut plus être proposé à la location dans les conditions habituelles, et un logement F verra sa situation se durcir. Les échéances exactes et les cas particuliers évoluent régulièrement. Vérifiez toujours le calendrier en vigueur directement sur service-public.fr avant de prendre une décision, car les dates peuvent être ajustées.

Quel est l'impact sur une vente ?

Vendre une passoire thermique reste possible, mais le contexte a changé. À la vente d'un logement classé F ou G, un audit énergétique est exigé en plus du DPE. Ce document propose des scénarios de travaux chiffrés et le gain de classes attendu, ce qui informe l'acheteur sur l'ampleur du chantier à prévoir.

Côté prix, un mauvais DPE pèse souvent dans la négociation. Les acheteurs intègrent le coût des travaux futurs et les restrictions de location dans leur offre. Un logement bien noté se vend en général plus facilement. Pour un propriétaire, remonter d'une ou deux classes avant de vendre peut donc changer la donne, à condition de calculer si le gain compense le montant investi.

Quels travaux prioritaires pour gagner des classes ?

L'ordre des travaux compte autant que les travaux eux-mêmes. L'ADEME recommande de traiter d'abord l'isolation et l'étanchéité à l'air, puis la ventilation, et seulement ensuite le chauffage. Un chauffage neuf posé sur un logement mal isolé reste surdimensionné et coûteux à l'usage.

Concrètement, les postes qui font gagner le plus de classes sont souvent :

• L'isolation de la toiture ou des combles, généralement le meilleur rapport gain sur coût.
• L'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur selon le bâti.
• Le remplacement des fenêtres simple vitrage.
• Une ventilation adaptée pour évacuer l'humidité sans gaspiller la chaleur.
• Un chauffage plus performant, installé en dernier, une fois l'enveloppe traitée.

Pour la plupart des aides, ces travaux doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Quelles aides pour financer la sortie de passoire ?

Pour une rénovation d'ampleur, MaPrimeRénov' passe par le parcours accompagné. D'après France Rénov', ce parcours repose sur un Mon Accompagnateur Rénov', un audit énergétique préalable et un bouquet de travaux visant un gain d'au moins deux classes DPE. Il vise justement les logements les plus énergivores, dont les passoires.

En complément, les primes CEE (certificats d'économies d'énergie) et l'éco-prêt à taux zéro peuvent se cumuler sur un même chantier, dans la limite des plafonds et selon vos revenus. Les montants exacts changent chaque année et dépendent de votre situation. Consultez les barèmes à jour sur France Rénov' et service-public.fr, et montez votre plan de financement avant de signer les devis. Le détail du dispositif principal est expliqué dans notre page MaPrimeRénov' mode d'emploi.

Faut-il faire un audit avant de se lancer ?

Oui, dans la plupart des cas c'est le bon point de départ. L'audit énergétique va plus loin que le DPE : il propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés et indique le gain de classes attendu pour chacun. Il est d'ailleurs obligatoire à la vente des passoires et pour engager une rénovation d'ampleur aidée.

Cet audit vous évite de dépenser dans le désordre. Plutôt que de changer une chaudière puis de découvrir que les murs restent froids, vous suivez une trajectoire cohérente vers une meilleure classe. Pour situer l'audit par rapport aux autres diagnostics, parcourez notre rubrique DPE et diagnostic.

Classe et échéance : le tableau de repère

Ce tableau résume la logique de durcissement. Les dates précises évoluant, considérez-le comme un repère et vérifiez le calendrier officiel sur service-public.fr.